Spezialisierte Kanzlei für Immobilienmängel

Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Köln, Hamburg und München

Sie haben eine gebrauchte Immobilie gekauft und stellen fest, dass diese mangelhaft ist. Wir prüfen, ob Sie den Vertrag anfechten, den Rücktritt vom Vertrag erklären oder Schadensersatz fordern können. Sprechen Sie uns an. Wir helfen Ihnen gerne weiter.

Probleme bei Immobilienkäufen wegen Mängeln? Wir unterstützen Sie!

Spezialisiert und erfahren – Wir sind Experten im Immobilienrecht und beraten Sie bei rechtlichen Problemen rund um den Kauf von Bestandsimmobilien. Ob Käufer oder Verkäufer, wir unterstützen Sie bei der Durchsetzung oder Abwehr von Gewährleistungsansprüchen, insbesondere wenn diese vertraglich ausgeschlossen wurden und es auf eine genaue Prüfung des Kaufvertrags und der Mängel ankommt.

Typische Problemfälle bei Bestandsimmobilien

Im Bereich des Immobilienkaufs sind Mängel oft der Ausgangspunkt für rechtliche Auseinandersetzungen. Gewährleistungsansprüche bestehen bei gebrauchten Immobilien in der Regel nur, wenn eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen wurde oder wenn der Verkäufer Mängel arglistig verschwiegen hat. Häufige Probleme, bei denen unsere Mandanten unsere Unterstützung suchen, sind:

Asbest: Die Entdeckung von Asbest nach dem Kauf einer Immobilie stellt nicht nur ein Gesundheitsrisiko dar, sondern auch ein großes finanzielles Risiko für den Käufer. Hier beraten wir Sie umfassend zu Ihren rechtlichen Optionen.
Feuchtigkeit im Keller & Schimmelbefall: Solche Mängel sind oft versteckt und werden erst nach Abschluss des Kaufvertrages sichtbar. Wir helfen Ihnen, Ihre Rechte durchzusetzen, insbesondere wenn der Verkäufer Informationen bewusst zurückgehalten oder Schäden bagatellisiert hat.
Fehlende Baugenehmigung: Fehlt eine erforderliche Genehmigung, drohen kostenintensive Rückbaumaßnahmen oder die Versagung der Nutzung. Wir klären für Sie, ob der Verkäufer von der fehlenden Genehmigung wusste und dies arglistig verschwiegen hat.
Schädlingsbefall: Ob Holzbock, Termiten, Ratten oder andere Schädlinge – wir prüfen, inwieweit der Verkäufer von diesen Mängeln Kenntnis hatte und ob er seine Informationspflicht verletzt hat.
Querulanten als Nachbarn: Auch problematische Nachbarn, deren Verhalten den Gebrauch und die Nutzung der Immobilie erheblich beeinträchtigen, können einen versteckten Mangel darstellen. Hier gehen wir für Sie gegen den Verkäufer vor, falls dieser darüber bewusst nicht informiert hat.

Ihre Rechte bei Mängeln der Immobilie

Wurden Mängel arglistig verschwiegen, können sie die gesetzlich vorgesehen Gewährleistungsrechte geltend machen. Im Einzelnen sind dies wahlweise:

Schadensersatz: Der Verkäufer muss Ihnen die Kosten ersetzen, die Ihnen durch die Beseitigung des verschwiegenen Mangels entstehen.
Minderung des Kaufpreises: Sie können eine nachträgliche Minderung des Kaufpreises wegen eines vorhandenen Mangels geltend machen.
Rücktritt / Anfechtung des Kaufvertrages: Anstelle einer Reduzierung des Kaufpreises ist zudem eine Rückabwicklung des Kaufvertrages möglich. Gerade bei besonders schwerwiegenden Mängeln wie Asbest oder Schwarzbauten kann dies eine sinnvolle Option sein.

Unsere Rechtsberatung: Transparent, serviceorientiert und pragmatisch

Unsere Anwälte verfügen über jahrelange Erfahrung im Umgang mit Immobilienmängeln und der Durchsetzung oder Abwehr von Ansprüchen. Wir wissen, dass die wirtschaftlichen Interessen unserer Mandanten im Vordergrund stehen, und bieten daher zielgerichtete Lösungen an:

Prüfung des Kaufvertrags und der Mängelliste: Wir analysieren Ihren Kaufvertrag und prüfen, ob Gewährleistungsrechte vertraglich ausgeschlossen sind und welche rechtlichen Mittel Ihnen dennoch zur Verfügung stehen. Eine wichtige Rolle spielen dabei etwaige Beschaffenheitsvereinbarungen oder bewusst falsche Angaben des Verkäufers.
Durchsetzung von Ansprüchen wegen arglistiger Täuschung: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, dass Arglist nicht nur dann vorliegt, wenn Mängel bewusst verschwiegen worden sind, sondern auch, wenn falsche Angaben ins Blaue hinein gemacht wurden, ein vorhandener Mangel als Bagatelle dargestellt wird oder der Verkäufer einen Wissensvorsprung hatte. Wir setzen Ihre Rechte durch.
Abwehr von Ansprüchen des Käufers: Wir unterstützen Verkäufer, denen zu Unrecht Arglist vorgeworfen wird. Ansprüche des Käufers sind zudem gemäß § 442 BGB ausgeschlossen, wenn der Käufer Kenntnis von den Mängeln hatte.

Unsere Angebote für Käufer und Verkäufer

Für Käufer: Wir prüfen für Sie den Kaufvertrag und eventuelle Beschaffenheitsvereinbarungen. Bei Verdacht auf arglistig verschwiegene Mängel erarbeiten wir eine individuelle Strategie zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche, sei es in Form von Schadensersatz oder Rückabwicklung des Kaufvertrages.
Für Verkäufer: Wir unterstützen Sie bei der Gestaltung rechtssicherer Kaufverträge und beraten Sie hinsichtlich Ihrer Informationspflichten, sowie der Abwehr unberechtigter Ansprüche.

Warum wir der richtige Partner sind

Wir verstehen die Herausforderungen und Risiken beim Kauf und Verkauf von Bestandsimmobilien. Unsere Spezialisierung und Erfahrung ermöglichen es uns, zielgerichtete Lösungen anzubieten, die Ihre wirtschaftlichen Interessen schützen. Wir sprechen Ihre Sprache und handeln entschlossen im Interesse unserer Mandanten.

Digitale Kanzlei

Wir arbeiten digital. Für unsere Mandanten heißt das:

- Mandantenbesprechungen sind auch per Videokonferenz oder per Telefon möglich.
- Ein persönlicher Termin in der Kanzlei ist nicht notwendig, aber möglich, wenn unsere Mandanten dies wünschen.
- Papierloser Austausch von Daten und Dokumenten.
- Wir sind bundesweit tätig.

Aktuelle Rechtsprechung

Aufklärungspflicht des Verkäufers bei Asbest in Wohnhaus – Offenbarungspflicht neben Gewährleistung
BGH, Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 30/08

Kernaussagen der Entscheidung
Der BGH stellte fest, dass Baustoffe, die zum Zeitpunkt der Errichtung eines Wohnhauses als gebräuchlich galten, jedoch später als gesundheitsschädlich erkannt wurden, einen offenbarungspflichtigen Mangel darstellen können. Wenn der Verkäufer von einem gravierend gesundheitsgefährdenden Potenzial dieser Stoffe weiß, ist er verpflichtet, dies dem Käufer ungefragt mitzuteilen. Außerdem sind Fragen des Vertragspartners vollständig und wahrheitsgemäß zu beantworten. Sollte der Verkäufer den Käufer über die Beschaffenheit der Sache arglistig täuschen, kann sich der Verkäufer nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen.

Praktische Relevanz
Die Entscheidung verdeutlicht die Pflicht des Verkäufers zur Aufklärung bei einem Verkauf von Immobilien, insbesondere wenn gesundheitsschädliche Baustoffe wie Asbest betroffen sind. Diese Offenbarungspflicht gilt unabhängig von Gewährleistungsausschlüssen im Kaufvertrag und schützt den Käufer vor arglistigem Verhalten des Verkäufers. Für Verkäufer bedeutet dies, dass sie gesundheitsschädliche Materialien offenlegen müssen, um spätere Schadensersatzansprüche zu vermeiden. Käufer sollten bei Verdacht auf Mängel gezielt nachfragen und dokumentierte Antworten verlangen.

Arglisthaftung bei Verschweigen undichten Terrassendaches – Abgrenzung Mangel/Mangelsymptom
BGH, Urteil vom 27.10.2023 – V ZR 43/23

Kernaussagen der Entscheidung
Der BGH hat entschieden, dass die wiederholte Undichtigkeit eines Terrassendaches bei einem Hausverkauf nicht nur ein Symptom eines Sachmangels darstellt, sondern bereits selbst einen Sachmangel begründet. Ein Verkäufer handelt arglistig, wenn er den Käufer über solche Wassereintritte nicht aufklärt, auch wenn die genaue Ursache nicht vollständig bekannt ist. Es reicht aus, dass der Verkäufer die Umstände kennt, die den Mangel begründen, und der Käufer diese nicht erkennen konnte. In diesem Fall besteht eine Offenbarungspflicht, da die Undichtigkeit die übliche Beschaffenheit des Grundstücks beeinträchtigt.

Praktische Relevanz
Diese Entscheidung verdeutlicht, dass bei Immobilienkäufen die Pflicht zur Aufklärung über bekannte Mängel streng gehandhabt wird. Verkäufer müssen Käufer über alle wesentlichen Beeinträchtigungen aufklären, auch wenn diese nicht sofort sichtbar sind oder die genaue Ursache unbekannt bleibt. Dies ist besonders relevant für Hausverkäufe, bei denen Gebäudeteile wie Terrassen oder Dächer betroffen sind. Immobilienverkäufer sollten daher alle bekannten Probleme ehrlich ansprechen, um Haftungsrisiken zu vermeiden. Käufer hingegen erhalten durch die Entscheidung eine stärkere rechtliche Absicherung gegenüber verschwiegenen Mängeln.

Arglist bei Verschweigen von Altlastenverdacht – Käuferrechte und Haftungsausschluss
BGH, Urteil vom 11.11.2022 – V ZR 213/21

Kernaussagen der Entscheidung
Der BGH entschied, dass ein Verkäufer arglistig handelt, wenn er einen ihm bekannten Altlastenverdacht verschweigt und dieser sich später bestätigt. Eine arglistige Handlung setzt voraus, dass der Verkäufer den Verdacht zumindest für möglich hält und zugleich davon ausgeht, dass der Käufer über diesen Mangel im Unklaren ist und bei Offenbarung den Vertrag anders abgeschlossen hätte. Das Verschweigen umfasst auch Fälle, in denen der Verkäufer den Umfang der Belastung nur teilweise oder ungenau offenlegt und so das Risiko für den Käufer bagatellisiert. Dies gilt selbst dann, wenn der Verkäufer die Altlastenverdacht-Problematik in einem Teilbereich erwähnt, aber die tatsächliche Kontaminationsgefahr verschleiert.

Praktische Relevanz
Dieses Urteil betont die Offenbarungspflicht bei Grundstücksverkäufen. Ein Haftungsausschluss schützt den Verkäufer nicht, wenn dieser wesentliche Informationen verschweigt oder verharmlost. Käufer haben bei arglistiger Täuschung des Verkäufers Anspruch auf vollständige Nacherfüllung oder Schadensersatz. Verkäufer sollten daher alle relevanten Informationen vollständig und präzise offenlegen, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.