Beschlussanfechtung in der WEG

Beschlussanfechtung in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Sie sind Wohnungseigentümer und Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft hat einen Beschluss gefasst, der rechtswidrig ist oder mit dem Sie nicht einverstanden sind. Oder Sie stehen als WEG-Verwalter vor der Herausforderung, eine Beschlussanfechtungsklage abwehren zu müssen?

Bei uns erhalten Sie verständliche und zielorientierte Beratung durch unsere Spezialisten, damit Sie Ihre Rechte in der Wohnungseigentümergemeinschaft effektiv wahrnehmen können.

Was bedeutet Beschlussanfechtung?

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) werden wichtige Entscheidungen durch Beschlüsse auf der Eigentümerversammlung getroffen. Diese Beschlüsse sind grundsätzlich verbindlich, sofern sie nicht rechtzeitig gerichtlich angefochten werden. Mit einer Beschlussanfechtungsklage kann ein Wohnungseigentümer gerichtlich überprüfen lassen, ob ein Beschluss ungültig erklärt werden muss.

Nichtig und anfechtbare Beschlüsse

Die Praxis unterscheidet zwischen nichtigem und anfechtbarem Beschluss: Nichtigkeit liegt nur in extremen Ausnahmefällen vor (etwa bei krassen Gesetzesverstößen) – solche Beschlüsse sind von Anfang an unwirksam. Die Nichtigkeit kann auch noch nach Ablauf der gesetzlichen Anfechtungsfrist geltend gemacht werden. In Normalfall sind Beschlüsse aber „nur“ rechtswidrig und damit „nur“ anfechtbar und können dann nur durch eine fristgerechte Klage für ungültig erklärt werden.

Kleinere formelle Fehler sind dabei in der Regel unerheblich, solange sie ohne Einfluss auf das Abstimmungsergebnis sind. Materielle Fehler liegen z.B. dann vor, wenn ein Beschluss gegen die Gemeinschaftsordnung oder das Gesetz verstößt oder einzelne Wohnungseigentümer benachteiligt.

Wir prüfen für Sie, ob und mit welchen Erfolgsaussichten ein Beschluss angefochten werden kann, und klären Sie verständlich über Ihre Optionen auf.

 

Typische Fälle aus der Praxis

Anfechtung des Jahresabrechnungs-Beschlusses

Die Jahresabrechnung einer WEG und der dazugehörige Beschluss über Nachzahlungen oder Überschüsse sorgen häufig für Unstimmigkeiten. Wichtig zu wissen: Fehler in der Jahresabrechnung machen den Beschluss nur dann anfechtbar, wenn sie sich auf die Zahlungspflichten der Eigentümer auswirken. In solchen Fällen können wir für Sie den Genehmigungsbeschluss über die Jahresabrechnung bzw. die Beschlussfassung über Nachschüsse gerichtlich überprüfen lassen. Oft hängt damit auch die Entlastung des Verwalters zusammen – auch diese kann bei einer fehlerhaften Abrechnung angefochten werden.

Anfechtung des Wirtschaftsplans

Der Wirtschaftsplan legt die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der WEG für das kommende Jahr fest – insbesondere die Höhe des monatlichen Hausgeldes für jeden Eigentümer. Ein Beschluss über den Wirtschaftsplan ist anfechtbar, wenn er gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung verstößt, z. B. weil Ausgaben eingeplant sind, die unzulässig oder unbegründet hoch sind. Fehlerhafte Angaben oder unzureichende Erläuterungen im Wirtschaftsplan können ebenfalls die Anfechtbarkeit begründen. Ein praktisches Beispiel: Die Gemeinschaft beschließt einen Wirtschaftsplan mit deutlich erhöhten Instandhaltungsrücklagen oder Verwaltungsgebühren, ohne den Eigentümern transparent darzulegen, warum diese Steigerungen nötig sind. Hier könnten betroffene Eigentümer den Beschluss anfechten.

Anfechtung von Sanierungsbeschlüssen und Modernisierungsbeschlüssen

Größere Sanierungsmaßnahmen oder bauliche Modernisierungen führen oft zu kontroversen Diskussionen unter Wohnungseigentümern. Die einen halten sie für dringend nötig, die anderen für zu teuer oder nicht sinnvoll. Wird auf der Versammlung ein Sanierungsbeschluss gefasst – etwa für eine Fassadensanierung, Dacherneuerung oder den Einbau eines Aufzugs – kann dieser unter bestimmten Voraussetzungen gerichtlich angefochten werden. Typische Anfechtungsgründe sind beispielsweise: Die Kosten oder die finanzielle Belastung einzelner Eigentümer erscheinen unverhältnismäßig, es fehlen transparente Informationen zur Maßnahme, es wurden nicht die erforderlichen Mehrheiten eingehalten oder es wurden keine Alternativangebote eingeholt.

Ablauf und Fristen einer Beschlussanfechtung

Ob Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan oder Sanierung – entscheidend für den Erfolg einer Anfechtung ist die Einhaltung der Fristen. Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt vor, dass die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden muss. Diese Frist beginnt mit dem Tag der Eigentümerversammlung, in der der Beschluss gefasst wurde. Verstreicht der Monat ungenutzt, ist eine Anfechtung nicht mehr möglich – der Beschluss wird dann endgültig wirksam, selbst wenn er rechtswidrig war.

 

 

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Die Kanzlei Reilbach Rechtsanwälte bietet Ihnen umfassende Unterstützung bei Beschlussanfechtungen – bundesweit und mit Erfahrung. Hier einige Gründe, warum Sie mit uns den richtigen Partner an Ihrer Seite haben:

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• Verständliche und zielorientierte Betreuung: Recht ist kompliziert genug – wir legen großen Wert darauf, Ihnen die Situation verständlich zu erklären. Gemeinsam definieren wir Ihre Ziele (z. B. Ungültigkeit des Beschlusses, Vergleichslösung etc.) und arbeiten lösungsorientiert daran, diese zu erreichen.
• Erfahrung auf beiden Seiten: Ob Anfechtungskläger oder beklagte Gemeinschaft – wir kennen die Perspektiven beider Seiten. Diese Erfahrung hilft uns, strategisch klug vorzugehen und ggf. auch außergerichtliche Lösungen oder Vergleiche zu erzielen, wenn sie in Ihrem Interesse liegen.

 

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