Kanzlei für Immobilienrecht

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Reilbach Rechtsanwälte – Bundesweit tätige Kanzlei für Immobilienrecht (Gewerbe und Privat)

Ein Kaufvertrag über eine Immobilie muss in Deutschland grundsätzlich immer notariell beurkundet werden. Diese strenge Formvorschrift soll Käufer und Verkäufer vor übereilten Entscheidungen schützen. Ist die Beurkundung einmal erfolgt, ist eine Rückabwicklung nur noch möglich, wenn ein entsprechender Grund vorliegt. Nachfolgend schildern wir Ihnen 10 typische Fälle, in den eine Rückabwicklung trotz notarieller Beurkundung möglich ist.

Option 1: Gesetzliches Rücktrittsrecht

Gemäß §§ 437 Nr. 2 BGB i.V.m § 323 BGB ist ein Rücktritt möglich, wenn ein nicht nur unerheblicher Sachmangel vorliegt und der Käufer dem Verkäufer erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat. Eine Frist ist entbehrlich, wenn der Verkäufer die Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigert, besondere Umstände vorliegen oder die Nacherfüllung unzumutbar ist (§ 440 BGB). Bei notariellen Kaufverträgen ist diese Rücktrittsmöglichkeit allerdings in der Regel im Vertrag ausgeschlossen worden – es sei denn der Verkäufer hat einen Mangel arglistig verschwiegen.

Option 2: Vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht

Die Parteien können im notariellen Vertrag ausdrücklich ein Rücktrittsrecht vereinbaren – z.B. bei Nichtvorliegen bestimmter behördlicher oder gerichtlicher Genehmigungen, bei gravierenden Abweichungen von zugesicherten Flächen etc.

Option 3: Rücktritt bei Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB)

Die Störung der Geschäftsgrundlage greift, wenn sich schwerwiegend Umstände ändern, die zur Vertragsgrundlage geworden sind, und dem betroffenen Teil das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist. Klassisch sind unvorhersehbare, extreme Veränderungen elementarer Rahmenbedingungen, die nicht dem Risikobereich einer Partei zuzuordnen sind. In erster Linie führt § 313 BGB zur Vertragsanpassung; im Ausnahmefall ist aber auch ein Rücktritt möglich.

Option 4: Anfechtung wegen Irrtums, Täuschung oder Drohung (§§ 119, 123 BGB)

Eine Anfechtung führt zur Nichtigkeit des Vertrags ex tunc. Ein beachtlicher Eigenschaftsirrtum (§ 119 Abs. 2 BGB) betrifft verkehrswesentliche Eigenschaften der Sache, etwa das Fehlen einer für die Nutzung wesentlichen Eigenschaft. Häufiger ist die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) – etwa bei bewusst unzutreffenden Angaben zu Flächen, Vermietungsstand, Feuchtigkeit, Denkmalschutzauflagen oder Altlasten. Wichtig: Eine Anfechtung gemäß § 123 BGB muss binnen Jahresfrist nach Kenntnis der Täuschung erklärt werden. Eine Anfechtung nach § 119 BGB sogar „unverzüglich“. In diesen Fällen ist daher schnelles Handeln geboten.

Option 5: Rücktritt wegen arglistig verschwiegener Mängel

Beim Kauf einer gebrauchten ist die Gewährleistung wegen Mängel in der Regel im Vertrag ausgeschlossen worden. Der Gewährleistungsausschluss greift aber dann nicht, wenn der Verkäufer Mängel arglistig verschwiegen hat. Klassische Beispiele sind hier Feuchtigkeit im Keller, eine fehlende Baugenehmigung, Asbest, Probleme mit Nachbarn etc. Arglist ist dabei nicht im umgangssprachlichen Sinne zu verstehen. Ausreichend ist in der Regel, dass der Verkäufer Kenntnis des Mangels hatte, erkennen konnte, dass dieser für den Käufer relevant sein könnte, diesen aber trotzdem nicht erwähnt hat. Arglist in diesem Sinne liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht nur dann vor, wenn der Verkäufer den Mangel nicht erwähnt. Von einem arglistigen Verschweigen ist zum Beispiel auch dann auszugehen, wenn

der Verkäufer einen Mangel zwar erwähnt, aber bagatellisiert, d.h. kleingeredet oder verharmlost hat
der Verkäufer „Angaben ins Blaue gemacht hat“, z.B. wenn er erklärt, dass ein Anbau genehmigt sei, es tatsächlich aber gar nicht genau weiß.

Option 6: Rücktritt wegen fehlender Beschaffenheit bei bestehender Beschaffenheitsvereinbarung

Ist eine konkrete Beschaffenheit ausdrücklich vereinbart, liegt aber tatsächlich nicht vor, so kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten, wenn er eine fruchtlose Frist zur Nachbesserung gesetzt hat. Wichtig in diesem Zusammenhang: Angaben im Maklerexposé sind nach der Rechtsprechung des BGH keine Beschaffenheitsvereinbarung – können aber ein Indiz für Arglist sein.

Option 7: Nichtigkeit wegen Formmängeln

Der Grundstückskauf bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Nicht beurkundete Nebenabreden („Schwarzgeld“, nachträgliche Preisabsprachen, heimliche Beschaffenheitsabreden) sind formnichtig – und können die Gesamtnichtigkeit nach sich ziehen, wenn sie untrennbar mit dem Kauf verknüpft sind. Gleiches gilt für nachträgliche wesentliche Vertragsänderungen ohne Beurkundung.

Option 8: Verstoß gegen gesetzliche Verbote (§ 134 BGB)

Ein Vertrag ist nichtig, wenn er gegen ein gesetzliches Verbot verstößt. Im Immobilienkontext relevant sind z. B. fehlende gesetzlich geforderte Genehmigungen, unzulässige Schwarzgeldabreden, Umgehung zwingender Schutzvorschriften oder Verstöße gegen beurkundungsbedürftige Zustimmungsrechte (z. B. vereinbarte Verwalterzustimmung im WEG).

Option 9: Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB)

Ein Immobilienkauf ist sittenwidrig, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung in verwerflicher Weise ausgenutzt wird (wucherähnliches Geschäft) oder weitere sittenwidrige Umstände hinzutreten (z. B. planmäßige Überteuerung „Schrottimmobilien“ kombiniert mit Täuschung eines erkennbar unerfahrenen Käufers). In solchen Fällen ist der Vertrag nichtig; Rückabwicklung und deliktische Schadensersatzansprüche sind möglich.

Option 10: Einvernehmliche Rückabwicklung

Eine einvernehmliche Rückabwicklung ist im Übrigen jederzeit möglich, bedarf dann allerdings einer erneuten notariellen Beurkundung.

Weitere Rechte bei arglistig verschwiegenen Mängeln

Neben dem Rücktritt bestehen bei Arglist regelmäßig Schadensersatzansprüche. Erstattungsfähig sind u. a. Gutachterkosten, Sanierungs-/Sicherungskosten, Finanzierungskosten (Zinsdifferenzen), Nebenkosten des Erwerbs und weitere Folgeschäden. Alternativ oder kumulativ kann eine Minderung des Kaufpreises verlangt werden (§ 441 BGB).

Und was ist mit dem Makler?

In den meisten Fällen ist beim Verkauf einer Immobilie ein Makler zwischengeschaltet. Wenn sich nach dem Erwerb der Immobilie Mängel herausstellen ist auch die Frage des Maklers rechtlich zu klären. Wie sind falsche Angaben im Exposé zu bewerten? Muß der Verkäufer sich Angaben des Maklers zurechnen lassen, selbst dann, wenn er selbst keine Kenntnis davon hatte. Fehler des Maklers können in derartigen Fällen zu Schadensersatzansprüchen gegen den Makler führen. Unter bestimmten Voraussetzungen verliert der Makler auch seinen Anspruch auf die Provision. In vielen Fällen ist auch ein Widerruf des Maklervertrages – auch noch nachdem der Kaufvertrag notariell beurkundet und die Maklerprovision gezahlt wurde. Die Provision muss dann entweder gar nicht gezahlt werden oder kann zurückgefordert werden. Sprechen Sie uns gerne an, unsere spezialisierten Rechtsanwälte helfen Ihnen gerne weiter.

Warum wir der richtige Partner sind

Reilbach Rechtsanwälte sind spezialisiert auf Immobilienrecht und auf die Rückabwicklung von Immobilienkaufverträge – sowohl im gewerblichen, als auch im privaten Bereich. Unsere Spezialisierung und Erfahrung ermöglichen es uns, zielgerichtete Lösungen anzubieten, die Ihre wirtschaftlichen Interessen schützen. Wir sprechen Ihre Sprache und handeln entschlossen im Interesse unserer Mandanten.

Aktuelle Rechtsprechung

Aufklärungspflicht des Verkäufers bei Asbest in Wohnhaus – Offenbarungspflicht neben Gewährleistung
BGH, Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 30/08

Kernaussagen der Entscheidung
Der BGH stellte fest, dass Baustoffe, die zum Zeitpunkt der Errichtung eines Wohnhauses als gebräuchlich galten, jedoch später als gesundheitsschädlich erkannt wurden, einen offenbarungspflichtigen Mangel darstellen können. Wenn der Verkäufer von einem gravierend gesundheitsgefährdenden Potenzial dieser Stoffe weiß, ist er verpflichtet, dies dem Käufer ungefragt mitzuteilen. Außerdem sind Fragen des Vertragspartners vollständig und wahrheitsgemäß zu beantworten. Sollte der Verkäufer den Käufer über die Beschaffenheit der Sache arglistig täuschen, kann sich der Verkäufer nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen.

Praktische Relevanz
Die Entscheidung verdeutlicht die Pflicht des Verkäufers zur Aufklärung bei einem Verkauf von Immobilien, insbesondere wenn gesundheitsschädliche Baustoffe wie Asbest betroffen sind. Diese Offenbarungspflicht gilt unabhängig von Gewährleistungsausschlüssen im Kaufvertrag und schützt den Käufer vor arglistigem Verhalten des Verkäufers. Für Verkäufer bedeutet dies, dass sie gesundheitsschädliche Materialien offenlegen müssen, um spätere Schadensersatzansprüche zu vermeiden. Käufer sollten bei Verdacht auf Mängel gezielt nachfragen und dokumentierte Antworten verlangen.

Arglisthaftung bei Verschweigen undichten Terrassendaches – Abgrenzung Mangel/Mangelsymptom
BGH, Urteil vom 27.10.2023 – V ZR 43/23

Kernaussagen der Entscheidung
Der BGH hat entschieden, dass die wiederholte Undichtigkeit eines Terrassendaches bei einem Hausverkauf nicht nur ein Symptom eines Sachmangels darstellt, sondern bereits selbst einen Sachmangel begründet. Ein Verkäufer handelt arglistig, wenn er den Käufer über solche Wassereintritte nicht aufklärt, auch wenn die genaue Ursache nicht vollständig bekannt ist. Es reicht aus, dass der Verkäufer die Umstände kennt, die den Mangel begründen, und der Käufer diese nicht erkennen konnte. In diesem Fall besteht eine Offenbarungspflicht, da die Undichtigkeit die übliche Beschaffenheit des Grundstücks beeinträchtigt.

Praktische Relevanz
Diese Entscheidung verdeutlicht, dass bei Immobilienkäufen die Pflicht zur Aufklärung über bekannte Mängel streng gehandhabt wird. Verkäufer müssen Käufer über alle wesentlichen Beeinträchtigungen aufklären, auch wenn diese nicht sofort sichtbar sind oder die genaue Ursache unbekannt bleibt. Dies ist besonders relevant für Hausverkäufe, bei denen Gebäudeteile wie Terrassen oder Dächer betroffen sind. Immobilienverkäufer sollten daher alle bekannten Probleme ehrlich ansprechen, um Haftungsrisiken zu vermeiden. Käufer hingegen erhalten durch die Entscheidung eine stärkere rechtliche Absicherung gegenüber verschwiegenen Mängeln.

Arglist bei Verschweigen von Altlastenverdacht – Käuferrechte und Haftungsausschluss
BGH, Urteil vom 11.11.2022 – V ZR 213/21

Kernaussagen der Entscheidung
Der BGH entschied, dass ein Verkäufer arglistig handelt, wenn er einen ihm bekannten Altlastenverdacht verschweigt und dieser sich später bestätigt. Eine arglistige Handlung setzt voraus, dass der Verkäufer den Verdacht zumindest für möglich hält und zugleich davon ausgeht, dass der Käufer über diesen Mangel im Unklaren ist und bei Offenbarung den Vertrag anders abgeschlossen hätte. Das Verschweigen umfasst auch Fälle, in denen der Verkäufer den Umfang der Belastung nur teilweise oder ungenau offenlegt und so das Risiko für den Käufer bagatellisiert. Dies gilt selbst dann, wenn der Verkäufer die Altlastenverdacht-Problematik in einem Teilbereich erwähnt, aber die tatsächliche Kontaminationsgefahr verschleiert.

Praktische Relevanz
Dieses Urteil betont die Offenbarungspflicht bei Grundstücksverkäufen. Ein Haftungsausschluss schützt den Verkäufer nicht, wenn dieser wesentliche Informationen verschweigt oder verharmlost. Käufer haben bei arglistiger Täuschung des Verkäufers Anspruch auf vollständige Nacherfüllung oder Schadensersatz. Verkäufer sollten daher alle relevanten Informationen vollständig und präzise offenlegen, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

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